La Constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna, y dicta que los poderes públicos tienen el deber de imponer las normas pertinentes para que los ciudadanos puedan disfrutar de ese derecho. Con esta premisa comienza el texto publicado en el BOE el 25 de mayo de 2023, que dio luz verde a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Con ella se impulsa la vivienda pública y se establecen cambios en la normativa del alquiler el España. Pero el texto es amplio y complejo, por eso en este artículo simplificamos la Ley de Vivienda de 2023, resaltando los aspectos prácticos que más te pueden afectar.
La regulación entró en vigor el 26 de mayo de 2023, excepto la parte relativa a las ventajas fiscales para arrendadores que ofrezcan alquileres por una cantidad asequible, que no fue una realidad hasta el 1 de enero de este año 2024. En cualquier caso, lo sorprendente es que se trata de la primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda desde que se aprobó la Constitución Española en 1978, pese a que desde entonces han ido surgiendo medidas políticas sobre ello.
El objetivo primordial de la Ley de Vivienda de 2023 es facilitar el acceso a una vivienda “digna y adecuada”, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables. Asimismo, entre otros asuntos, la normativa incluye mecanismos para aumentar la oferta de vivienda social, es decir, los alojamientos construidos en suelo público. Y profundiza en resolver la problemática de las llamadas zonas de mercado residencial tensionado -donde el valor medio de la hipoteca o el alquiler sobrepasa el 30 % de los ingresos de los hogares-.
Pero veamos al detalle los puntos más relevantes de la Ley, que como especialistas en Derecho Inmobiliario y arrendamientos pasamos a explicarte.
¿Qué significa ‘vivienda digna y adecuada’?
Para los legisladores, una vivienda digna y adecuada es la que, por su tamaño, ubicación y condiciones de habitabilidad, responde a las necesidades de las familias. Esto significa que ha de cumplir los requisitos básicos de una residencia y, a la vez, estar en sintonía con el “esfuerzo financiero” de las personas (en otras palabras, que suponga una cuantía asumible para los ciudadanos).
En concreto, se hace hincapié en que el coste no debería superar el 30% de los ingresos de los convivientes, lo que es sinónimo de luchar contra el mercado residencial tensionado, como señalábamos antes.
Paralelamente, la Ley recoge que el Estado promoverá viviendas asequibles incentivadas: pisos o casas de titularidad privada -no públicos- cuyos propietarios conseguirán beneficios urbanísticos y fiscales a cambio de alquilarlas por una cantidad módica, que no exceda de unos límites fijados.
Medidas para contener el coste del alquiler
Uno de los grandes protagonistas de esta norma es, sin duda, el alquiler. Por ejemplo, los caseros ya no pueden actualizar las cuotas mensuales libremente cada año. A pesar de que en 2022 se publicó un Real Decreto que limitaba esta práctica, se ha prorrogado la medida y durante todo el año 2024 solo se puede aplicar una subida del 3% anual (como máximo). Y, a partir de 2025, se introducirá cada año un nuevo techo para impedir “incrementos desproporcionados”.
No obstante, aquí encontramos una salvedad: si el domicilio se sitúa en un área tensionada y se han llevado a cabo obras de rehabilitación o mejora, la actualización puede llegar hasta un 10%. De nuevo, vuelve a aparecer este término, y es que en nuestro país el 20% de los códigos postales se consideran áreas tensionadas, conforme a un estudio realizado por el gigante inmobiliario Atlas Real Estate.
Por otro lado, los propietarios, en su declaración de la Renta, podrán beneficiarse de hasta un 70% de reducción en los rendimientos del alquiler si hacen un rebaja del 5%. En zonas de mercado residencial tensionadas, sin embargo, este porcentaje se eleva a un 90%.
El precio del alquiler, vigilado
Aparte de las nuevas reglas que has podido leer hasta aquí, con el fin de controlar el impacto económico del alquiler para las familias se ha creado un Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda; orientativo para unos, obligatorio para otros. Dicho sistema, que se puede consultar fácilmente en Internet (te aparecerá tecleando serpavi en Google), establece un rango de referencia para los nuevos contratos. Específicamente, a los que se formalicen con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023. Por tanto, no a los que ya se hubiesen firmado antes.
Introduciendo en la web una dirección exacta, y algunos otros datos que se solicitan, se puede saber cuál es tanto el precio mínimo recomendado como el máximo. Si bien esta información es solo orientativa en términos generales, para los pisos o casas que pertenezcan a una zona de mercado residencial tensionado -la propia página web lo indica con un SÍ o un NO-, el importe mayor de ese rango marca el límite a pagar por el inquilino. Este tope no puede ser ignorado por los ‘grandes tenedores’ o, en otras palabras, por quienes posean más de 10 inmuebles urbanos (o cinco en zonas de mercado residencial tensionado). Y se aplica a los pequeños propietarios cuando alquilen viviendas que no hayan estado arrendadas durante los últimos cinco años. En contrapartida, el resto tampoco se ven afectados de manera obligatoria.
Excepción por superficie del inmueble
Los límites marcados por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda únicamente son aplicables a inmuebles de una superficie superior a 30 m² e inferior a 150 m². En ese sentido, para aquellos que no se encuentren en dicho rango de superficie, el arrendador podrá fijar el precio de alquiler que desee, sin limitación alguna.
Sobre los gastos de inmobiliaria
Para finalizar este análisis de las reformas en el ámbito del alquiler, la Ley de Vivienda de 2023 trajo consigo un cambio relevante: “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Siempre, eso sí, que se trate de un domicilio habitual (no vacacional o de temporada) y de las instalaciones completas (no solo una habitación).
Otros aspectos de la Ley de Vivienda
Como mencionábamos al comienzo de este post, la Ley de Vivienda de 2023 también habla del parque público, y, entre otras novedades, dicta que, como mínimo, el 50% de las viviendas protegidas deben estar destinadas al alquiler.
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