El Decreto Ley 5/2025, por el que se adoptan medidas urgentes en materia fiscal, de gastos de personal y otras administrativas, aprobó un nuevo tipo de gravamen del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando el adquiriente es un gran tenedor. Y el mismo porcentaje por la transmisión de un edificio completo de viviendas. Ello supuso dudas sobre qué se considera ‘gran tenedor’, pero en el ámbito de Cataluña se pueden resolver gracias a la resolución 3/2025 de la Direcció General de Tributs y Jocs. Te lo explicamos todo al detalle en este post, para tu planificación.
El capítulo III del Decreto Ley 5/2025 establece “la fijación de un tipo del 20 por 100 por la adquisición de viviendas por parte de grandes tenedores, ya sean personas físicas o personas jurídicas. Este tipo incrementado también resulta aplicable en la transmisión de un edificio entero de viviendas a favor de una persona física o jurídica, y se prevén supuestos de exclusión para las personas físicas, si concurren determinadas circunstancias”.
Por tanto, aunque con las mencionadas excepciones, a los grandes tenedores, o a los compradores de un bloque íntegro de viviendas, se les impone ese aumento del 20% sean personas físicas o jurídicas.
Antes de este cambio normativo, si un gran tenedor realizaba una compraventa pagaba el mismo tipo impositivo que el resto de compradores: un 10% (o el 11% en determinados casos). En consecuencia, el porcentaje ahora se ha duplicado, y así se refleja ya en los apartados 5 y 6 del artículo 641-1 del libro sexto del Codi Tributari de Catalunya. Este incremento supone una modificación de gran calado que ha generado el planteamiento de diversas dudas interpretativas sobre el concepto de gran tenedor en -y qué personas físicas o jurídicas quedan enmarcadas en él-.
‘Gran tenedor’ en Cataluña según número de inmuebles
Como adelantábamos al comienzo de este artículo, la Direcció General de Tributs y Jocs de Catalunya, a través de su resolución 3/2025, ha dado una interpretación de la normativa sobre grandes tenedores para garantizar una aplicación homogénea de este tipo de gravamen en Cataluña.
En definitiva, y conforme a dicha resolución, para el cómputo del número de viviendas que da la condición de gran tenedor son válidas las siguientes reglas:
- Tener en propiedad más de 10 inmuebles de uso residencial.
- O ser propietario de cinco o más inmuebles urbanos -de uso residencial- ubicados en la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña.
- En general, la propiedad pude ser plena pero también nuda, lo que significa que se es dueño pero no se puede hacer uso de la vivienda.
- Y se cuenta como una vivienda el bien inmueble del que el contribuyente es propietario al 100%, independientemente de que se trate de una persona física o jurídica.
- El propietario de uno o más inmuebles con un porcentaje de participación diferente al 100%, también se considerará gran tenedor si, en total, la superficie construida de uso residencial es superior a 1.500 m². Hay que tener en cuenta que el resultado debe ser la suma de los metros cuadrados obtenidos una vez aplicados los distintos porcentajes de participación en cada uno de los inmuebles.
- No obstante, en el caso de las personas físicas, para el citado cómputo se excluye la que será su vivienda habitual.
- La misma regla del tope de 1.500 m² impera si un mismo contribuyente es propietario al 100% de un número de viviendas que no le harían gran tenedor pero, en contrapartida, es copropietario de otras.
¿Qué ocurre si se trata de la adquisición de un edificio entero?
En el segundo aspecto que nos ocupa, la transmisión de un edificio de viviendas de forma íntegra, la su resolución 3/2025 indica que el término ‘edificio de viviendas’ comprende las edificaciones que contienen dos o más viviendas, tengan o no la división horizontal. De este modo, quedan excluidas las viviendas de carácter unifamiliar.
En paralelo, también se entenderá que existe un edificio de viviendas si la construcción, además de a viviendas, se ha destinado a otros usos (locales, almacenes, aparcamientos…). En este supuesto, no obstante, para el nuevo impuesto queda excluida la parte proporcional de esos otros usos. Las zonas comunes, por el contrario, sí computan, al igual que las propias viviendas.
Adquisiciones progresivas
Ahora bien, en las compras parciales encontramos una salvedad. Porque las que se llevaron a cabo antes del 27 de junio de 2025 mantienen la tributación que se les asignó en su día, y no se les puede exigir retroactivamente el tipo incrementado.
Incluso, el comprador no se verá afectado por el nuevo 20% “aunque, con posterioridad, el contribuyente acabe adquiriendo todo el edificio”. Esta parte del texto preceptivo, sin embargo, a priori no aclara del todo si las nuevas viviendas están incluidas o excluidas del impuesto actual.
¿Y qué sucede si se produce la consolidación de dominio?
Por último, la Direcció General de Tributs y Jocs de Catalunya habla en el documento de la consolidación de dominio, es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo acaban reuniéndose en una misma persona, que pasa a ser propietaria plena del inmueble.
Lo esencial a saber aquí es que, si en el momento de la consolidación del dominio, el nudo propietario es gran tenedor, tendrá que asumir el porcentaje del 20%.
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