Las decisiones aprobadas el pasado 18 de diciembre de 2025 en el Parlament catalán convalidan, modifican y amplían el Decreto-ley autonómico 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo. Entre otras medidas, se regulan los alquileres de temporada. Sin embargo, se ha excluido del texto legal definitivo la licencia básica de construcción. En este artículo te explicamos las ocho principales (y últimas) medidas sobre vivienda y urbanismo en Cataluña.
1. Se pospone la esperada licencia básica de construcción
La licencia básica de construcción, ideada para agilizar notablemente el inicio de ciertas obras, especialmente las de protección pública, se ha suprimido del redactado del Decreto-ley 2/2025 de Catalunya. Pero todo apunta a que esta figura se retomará más adelante, reintroduciéndose en otro proyecto normativo.
En consecuencia, temporalmente se vuelve a la licencia básica previa del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña (TRLUC) y su Reglamento (RLUC). Esta es mucho más prudente y restrictiva: únicamente permite autorizar algunos actos preparatorios o parciales, no ejecutar la obra principal. Pero la licencia básica previa no tiene el alcance acelerador de la licencia básica de construcción que antes estaba reflejada en el Decreto-ley autonómico, la cual estaba pensada para que los promotores, sobre todo de vivienda protegida, pudieran empezar sus construcciones en el plazo de un mes sin haber finalizado todos los trámites urbanísticos necesarios.
2. El contrato, no temporal salvo que se acredite lo contrario
Con la nueva normativa, todo arrendamiento de vivienda estará por defecto destinado a residencia habitual, salvo que se acredite expresamente la causa de la temporalidad de forma objetiva, real y verificable.
Por lo tanto, si no se justifica la temporalidad -no bastando con incluir una cláusula genérica o una referencia genérica a “uso temporal”-, el contrato quedará sometido íntegramente al régimen del arrendamiento de vivienda habitual, aunque se haya pactado un periodo inferior a un año.
3. Sujeción a los límites estipulados para zonas tensionadas
A su vez, los alquileres de temporada quedan sometidos al control de precios cuando estén situados en una zona de mercado residencial tensionado. De este modo, el importe del arrendamiento debe ajustarse al índice de referencia que corresponda, sin poder superarlo.
Dichos índices se puede consultar en el Sistema Estatal de Referencia (SERPAVI) del Ministerio de Vivienda.
4. Una regulación específica para el alquiler por habitaciones
Los alquileres por habitaciones no se prohíben, pero tampoco escapan del cerco regulatorio, y para ello se ha utilizado por primera vez un criterio agregado de renta. Esto significa que la suma de lo cobrado por cada estancia no puede sobrepasar la renta máxima que se aplicaría al arrendamiento de la vivienda completa.
5. El destino de las fianzas depositadas en el INCASÒL
Otro punto en lo que se refiere a alquileres es que se aclara el uso público de los fondos de fianzas mientras están en depósito en el INCASÒL -Institut Català del Sòl, del suelo-.
En esta línea, se concreta y refuerza que los rendimientos y disponibilidades derivadas de las fianzas sirvan para incrementar los recursos públicos para la construcción y promoción de vivienda protegida.
6. Más poder de tanteo y retracto para la Generalitat
Siguiendo con este repaso legislativo a las últimas medidas sobre vivienda y urbanismo en Cataluña, también cabe destacar que, desde ahora, tanto el derecho de comprar preferentemente un inmueble antes que un tercero (tanteo) como el de subrogarse en una compra ya realizada en determinadas condiciones (retracto) se amplían para la Generalitat.
Esta dinámica, que tiene como finalidad incrementar el parque público y evitar operaciones especulativas, se potencia bajo dos premisas:
- nuevas tipologías de transmisiones
- mayor uso en operaciones relevantes desde el punto de vista social o residencial.
7. Fomento de los pisos de protección oficial: doble visión
Otra novedad reseñable es que se extiende durante más tiempo la calificación de ‘vivienda de protección oficial’ en los pisos en los que está a punto de caducar, siempre que estén dentro de las zonas tensionadas.
A ello se añade el refuerzo de las obligaciones de reserva de suelo para vivienda protegida en nuevos desarrollos urbanísticos, con especial intensidad en municipios o zonas tensionadas.
8. Una vigilancia exhaustiva hacia los grandes tenedores
Por último, cabe resaltar que el 18 de diciembre de 2025 el Parlament mantuvo la obligación de registrarse, si procede, en el nuevo Registro de Grandes Tenedores, dependiente de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
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