A pesar de que a menudo se sigue aludiendo de forma general a los “vicios ocultos” de un bien inmueble, cuando este presenta esa u otra problemática que afecta a la habitabilidad tras ser adquirido a priori en buen estado, en Cataluña todas las posibles situaciones de este tipo quedan respaldadas por la denominada falta o carencia de conformidad. Si se dan las debidas circunstancias, el comprador puede ejercitar una serie de acciones de reclamación. En este post te explicamos qué se puede exigir al vendedor alegando falta de conformidad, los plazos y una salvedad que hay que tener en cuenta.
Las compraventas realizadas a partir del 1 de enero de 2022 están amparadas por la posibilidad de que haya un falta de conformidad por parte del adquiriente, según el libro sexto del Código Civil de Cataluña introducido por el Decret Llei 27/2021. Esta regulación difiere de la legislación estatal en lo que referente a los vicios ocultos y otras irregularidades en la compraventa de inmuebles, aportando una visión más novedosa y que protege más ampliamente al comprador.
Pero lo que estipula el Código Civil catalán debe ir acompañado de la premura en la reclamación, la cual se debe realizar cuanto antes. Es crucial ejercer este derecho enseguida que se haya tenido conocimiento de los defectos de la vivienda o edificación, con el fin de impedir que el vendedor pueda aducir que los problemas de la vivienda han sido causados por un mantenimiento insuficiente, por ejemplo, u otro motivo imputable al comprador.
Qué es, y qué implica, la falta de conformidad
La carencia o falta de conformidad prevé que el vendedor de un bien inmueble -como una vivienda- está obligado a entregarlo a su destinatario conforme al contrato. Y solamente se considerará que el primero ha cumplido correctamente con dicha obligación si proporciona la propiedad en el tiempo, lugar y forma acordados, y con las características materiales que aparecen en el contrato de compraventa.
En consecuencia, quien adquiere ese bien podrá alegar falta de conformidad si observa una “desviación “en la cantidad, calidad, prestaciones, funcionalidad o cualquier otra particularidad de la vivienda, garaje, local, nave industrial…
¿En qué ha innovado la legislación civil catalana?
La normativa de la falta de conformidad en Cataluña ha unificado en una sola categoría todos los factores que, tradicionalmente, podían provocar que un vendedor infringiera un contrato de compraventa. Dichos factores son, sobre todo: vicios, defectos, cargas económicas, que la construcción sea inhábil para el uso que se le va a dar (aliud pro alio) o que tras la transacción un tercero reclame la posesión del inmueble y la Justicia le dé la razón (evicción).
Asimismo, la propia expresión ‘falta de conformidad’ va en sintonía con el actual Derecho Contractual europeo.
Causas de falta de conformidad. Ejemplos
Cuando se trata de inmuebles, los principales motivos que pueden justificar una falta o carencia de conformidad son:
- Carcoma en vigas de madera
- Mala cimentación, que acaba generando fisuras o hundimientos
- Aluminosis en elementos estructurales de hormigón
- Humedades y filtraciones derivadas de fugas de agua en tuberías que no estaban a la vista
- Sistema eléctrico defectuoso
- Uso de materiales dañados o de muy baja calidad en la obra que ocasionan problemas graves
- Aislamiento térmico o acústico inadecuado
- Problemas en cubiertas y terrazas
- Fallos en elementos de fontanería y desagües
- Errores de diseño cuyo resultado interfiere en la seguridad o durabilidad
Qué se puede esperar tras una falta de conformidad
Un comprador tiene opción de elegir entre los siguientes remedios si presenta una carencia de conformidad:
- Exigir el cumplimiento del contrato (reparación o sustitución del bien)
- Suspender el cumplimiento de las obligaciones
- Optar por la resolución o cancelación del contrato
- Que se reduzca el precio de la propiedad
- Reclamar una indemnización por daños y perjuicios
En el ámbito inmobiliario, lo más apropiado puede ser escoger la reparación de los fallos o daños, para que la construcción pueda ser habitable, una vez saneada y sin anomalías o defectos (con costes a cargo del vendedor).
No obstante, si esta alternativa no es viable o el responsable no lleva a cabo las reparaciones solicitadas tras haber ha sido requerido formalmente para ello, el nuevo propietario puede hacer -o encargar a terceras personas- los arreglos necesarios y reclamar al vendedor la cuantía que haya invertido en esas tareas.
La excepción
Uno de los aspectos esenciales de lo que dicta el Código catalán es que el vendedor no tiene por qué responder por faltas de conformidad cuando el comprador conocía los defectos o la situación anómala del inmueble antes de adquirirlo. O, en su defecto, no los podía ignorar dentro de lo razonable.
Plazos a tener en cuenta para reclamar
El tiempo máximo para manifestar una falta de conformidad es de tres años, a contar desde el momento de la adquisición de la vivienda o edificación. Paralelamente, el plazo para exigir la subsanación mediante cualquiera de los remedios que hemos señalado en este artículo también es de tres años, plazo que computa desde que el comprador tiene conocimiento, o podría haberlo tenido razonablemente, de la afectación que da lugar a la falta de conformidad.
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