Regulación del precio de las rentas de los arrendamientos en Ley Catalana 11/20 de 18 de septiembre de 2020.

por Sep 30, 2020

El pasado 21 de septiembre de 2020 se publicó en el DOGC la Ley catalana 11/20, una ley pionera en todo el estado y que regula los precios de los alquileres, con la finalidad de contener la subida de los mismos.

¿A qué arrendamientos se aplica? A los arrendamientos de vivienda permanente del arrendatario. No se aplica a segundas residencias, locales y naves, arrendamientos anteriores a 1.1.95, viviendas de protección oficial, vivienda social y asistencial.

¿Se aplica a todos los arrendamientos? No, solamente los ubicados en Cataluña y que estén situados en una zona declarada por la administración como área de mercado de vivienda tenso. La propia ley ya declara 60 municipios con más de 20.000 habitantes como área de mercado tenso, incluyendo las principales ciudades: Barcelona, Tarragona, Lleida, Girona, L´Hospitalet, Badalona, Santa Coloma de Gramanet, Badalona, Sabadell, Terrassa, Reus…

¿Cuál es el importe de la renta de los arrendamientos a los que se le aplica la ley? La renta es la libremente estipulada por las partes, pero con dos topes máximos que no se pueden superar:

  • No puede sobrepasarse el denominado “precio de referencia” para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Este índice lo publica la Generalitat, y puede obtenerse mediante consulta en la web gencat.cat.
  • Si la vivienda ha sido alquilada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (22.9.20), no puede sobrepasarse la renta que se pactó en el último contrato de arrendamiento con más su actualización mediante el índice de garantía de competitividad. No se aplica este tope si la vivienda fue alquilada a parientes.

Excepción: no le será aplicable el tope del “precio de referencia”, y el precio de la renta aplicable tendrá como tope el precio del contrato anterior, al que se le puede sumar, si existe, la diferencia entre esta cantidad y el “precio de referencia” vigente de la vivienda, solamente si se dan los siguientes requisitos:

  • Que la vivienda haya sido alquilada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (22.9.20)
  • Que la arrendadora sea una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores (incluyendo ingresos del alquiler) a 2.5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (19.919,33 Euros anuales para 2020)
  • Que el arrendatario tenga unos ingresos superiores a 3,5 veces el indicador de la renta de suficiencia de Cataluña ponderado (aprox. 27.000 Euros anuales para 2020, aunque varia por cada zona geográfica).

¿Puede pactarse una actualización de la renta?

Sí, pero sólo de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de vivienda. Actualmente, tal normativa viene reflejada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su art. 18 dispone que podrá actualizarse anualmente según el sistema que las partes convengan pero sin que pueda exceder de la variación porcentual del IPC.

¿Pueden repercutirse gastos generales y servicios individuales relativos a la vivienda?

Sí, si está pactado en el contrato, y el arrendador debe desglosar los importes de renta y los correspondientes a estos gastos y servicios cuando lo pase al cobro y cada mes de enero entregar una liquidación de los gastos efectivamente satisfechos durante el año anterior, debiéndole retornar la diferencia al arrendatario si es el caso.

¿Se puede subir la renta si se han realizado obras de mejora?

Si se han hecho obras de mejora que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, durante el año anterior al contrato, se puede aplicar un aumento de conformidad con lo que dispone el art. 19 la Ley de Arrendamientos Urbanos (derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento).

No son obras de mejora las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o edificio donde esté integrada.

Cuando el contrato esté en vigor, puede aumentarse en el mismo sentido que el anterior, pero solamente cuando haya pasado el plazo mínimo obligatorio de duración del contrato (7 años si el arrendador es gran tenedor y 5 si no lo es; o plazo superior si así se pacta en el contrato).

¿Qué información debe contener el contrato de alquiler sujeto al régimen de contención de precio?

  • El documento con la información relativa al “precio de referencia” vigente y que corresponde a la zona donde se ubica la vivienda a arrendar.
  • El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda el índice de referencia, expresado en euros por metro cuadrado, salvo que las partes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de un máximo del 5%. Para ello, deben concurrir al menos 3 de estas características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias compartidas, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería y vistas especiales.
  • Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito de ello y debe justificar el establecimiento de la nueva renta según lo dispuesto en la ley. El arrendatario previamente si tiene autorización del arrendador, o en cualquier caso tras la firma del contrato, puede solicitar al registro de fianzas la información relativa a la fecha e importe de la renta anterior.

¿De qué hay que informar en la publicidad de una oferta de arrendamiento?

Es obligatorio informar sobre el valor que corresponde del índice de referencia de precios y también si es el caso, del importe de la renta del último contrato con su actualización.

¿La ley se aplica retroactivamente en aquellos contratos que ya está firmados y en vigor?

No. Solamente se aplica a los contratos posteriores a la entrada en vigor de la ley. Pero atención, en caso de una novación del contrato anterior que suponga una ampliación de la duración del mismo o una modificación de renta, sí será de aplicación la nueva ley.

¿Qué sucede si el arrendador incumple las medidas reguladas en la ley?

Las consecuencias pueden ser dos:

  • De carácter civil: si la renta pactada excede de los topes regulados en la ley, el arrendatario puede reclamar la diferencia, incluso judicialmente mediante el correspondiente procedimiento verbal, y si tiene razón, deberá restituírsele el exceso pagado más los intereses legales incrementados en tres puntos.
  • De carácter administrativo: la administración puede imponer multas por incumplimiento de la normativa.

Parece que la ley ha nacido tocada de muerte, puesto que el propio Consell de Garanties Estatutàries del Parlament ha advertido que la ley puede ser inconstitucional por invadir competencias estatales. Veremos cual es su recorrido: si el gobierno central lo impugna, quedará de inmediato en suspenso su aplicación; si lo hace cualquier partido político legitimado a tal fin, no se suspenderá hasta que exista resolución del Tribunal Constitucional. Pero de momento, ha entrado en vigor y es plenamente aplicable.